Bán đất không có trong dự án
Trong số hơn 300 khách hàng mua sản phẩm tại dự án Phú Mỹ Gold City (thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) có gần 100 người đang như "ngồi trên đống lửa" khi biết được rằng lô đất mình ký cam kết mua, chuyển tiền tới 70 - 90% giá trị sản phẩm hiện nay đang không nằm trong dự án theo quyết định chủ trương đầu tư của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành năm 2020.
Dự án Phú Mỹ Gold City Dự án Phú Mỹ Gold City do Công ty cổ phần Phát triển sản xuất thương mại Sài Gòn (Sadaco) làm chủ đầu tư. Năm 2018, Sadaco lập ra công ty thành viên Sadaco Mỹ Xuân.
Sadaco sở hữu 100% vốn điều lệ của Sadaco Mỹ Xuân và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng khu đất diện tích 19,3 ha và toàn bộ thiết kế, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Phú Mỹ Gold City để Sadaco Mỹ Xuân trực tiếp đầu tư và thực hiện dự án Phú Mỹ Gold City.
Quy trình này của Sadaco nhằm thực hiện hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn điều lệ và vốn góp tại Sadaco Mỹ Xuân với Công ty Sản xuất – Dịch vụ - Thương mại Ngô Đức (Công ty Ngô Đức - địa chỉ: 1A45 Hồ Quý Ly, phường Thắng Tam, TP. Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu).
Từ đầu năm 2019, chủ đầu tư dự án Phú Mỹ Gold City thực chất là Công ty Ngô Đức. Bởi Sadaco Mỹ Xuân đã 100% thuộc về Công ty Ngô Đức theo hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng phần vốn góp được ký kết với Sadaco ngày 15/10/2018.
Sau khi sở hữu được dự án Phú Mỹ Gold City, ngày 19/3/2019, Công ty Ngô Đức tiếp tục ký hợp đồng nguyên tắc với Công ty TNHH Mặt trời Cửu Long (địa chỉ: 6 Nguyễn Văn Cửu, phường 17, quận Bình Thạnh, TP.HCM). Hai bên thoả thuận để Công ty TNHH Mặt trời Cửu Long thực hiện các vấn đề liên quan đến dự án Phú Mỹ Gold City.
Sau khi đạt được thoả thuận với Công ty Ngô Đức, Công ty TNHH Mặt trời Cửu Long lại tiếp tục ký hợp đồng uỷ quyền với Đất Xanh Đông Nam Bộ. Theo hợp đồng này, Đất Xanh Đông Nam sẽ đảm nhiệm vai trò quảng cáo, môi giới, tiếp thị, giao dịch sản phẩm tại dự án Phú Mỹ Gold City.
Đã ký với Công ty TNHH Mặt trời Cửu Long nhưng Đất Xanh Đông Nam Bộ tiếp tục ký hợp đồng cam kết 3 bên với khách hàng và Sadaco Mỹ Xuân để phân phối, giới thiệu, quảng bá toàn bộ sản phẩm dự án Phú Mỹ Gold City. Đồng thời, Đất Xanh Đông Nam Bộ thay mặt Sadaco Mỹ Xuân thu toàn bộ các khoản tiền thanh toán của khách hàng tại dự án này.
Theo nguồn tin của Tạp chí Kinh tế Môi trường, đến thời điểm hiện tại có hơn 300 khách hàng mua đất nền tại dự án Phú Mỹ Gold City. Toàn bộ số tiền mua được chuyển tới số tài khoản của Đất Xanh Đông Nam Bộ, số tiền này ước tính tổng lên tới hàng trăm tỉ đồng.
Theo quảng cáo trên trang thông tin điện tử chính thức của Đất Xanh Đông Nam Bộ ngày 27/4/2022, dự án Phú Mỹ Gold City có diện tích 20,55 ha. Tuy nhiên, theo Quyết định số 2903/QĐ-UBND ngày 22/9/2020 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, dự án Phú Mỹ Gold City chỉ có diện tích 16,8 ha (ít hơn 3,75 ha so với quảng cáo).
Từ năm 2019, Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân đã ký hợp đồng cam kết với khách hàng, bán đất nền tại phần diện tích 3,75 ha không có trong dự án Phú Mỹ Gold City. Từ đó dẫn đến tình trạng hiện nay nhiều người dù mua đất nền tại dự án Phú Mỹ Gold City nhưng thực chất phần đất nền này không thuộc dự án.
Một khách hàng nằm trong trường hợp này chia sẻ: "Khi tôi tìm hiểu dự án thì được nhân viên môi giới của Đất Xanh Đông Nam Bộ đưa cho xem bản quy hoạch chi tiết 1/500 và nói rõ đó là toàn bộ sản phẩm của Phú Mỹ Gold City. Trong hợp đồng cam kết với Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân cũng thể hiện lô đất tôi mua nằm trong dự án. Đến khi chuyển được gần 90% giá trị lô đất, tôi tìm hiểu pháp lý thì được biết lô đất nền của tôi không thuộc dự án Phú Mỹ Gold City. Chủ lô đất tôi đã mua là ai, lô đất đó được quy hoạch sử dụng mục đích gì thì đến nay tôi chưa được biết và 2 bên công ty kia cũng không trả lời cụ thể", vị khách hàng này nói.
Theo vị khách hàng này, có gần 100 người khác cũng nằm trong tình cảnh tương tự như mình khi bị Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân bán đất nền không có trong dự án Phú Mỹ Gold City. Trong buổi làm việc 3 bên trong khuôn viên dự án ngày 27/3/2022, đại diện Đất Xanh Đông Nam Bộ cũng thừa nhận việc bán nhiều lô đất không thuộc dự án Phú Mỹ Gold City cho khách hàng. Nội dung này sau đó được đại diện Đất Xanh Đông Nam Bộ ký và đóng dấu vào Biên bản làm việc 3 bên ngày 27/3/2022.
Ngoài việc bán đất không có trong dự án, hiện nay nhóm khách hàng mua đất nền tại Phú Mỹ Gold City còn bức xúc trước việc dù đã quá thời gian bàn giao đất nền, sổ đỏ hơn 2 năm nhưng phía Sadaco Mỹ Xuân và Đất Xanh Đông Nam Bộ không thực hiện cam kết như đã ký với khách hàng. Không những thế, hai bên còn liên tục có dấu hiệu đùn đẩy trách nhiệm khi đổ lỗi cho nhau.
“Phía lãnh đạo Sadaco Mỹ Xuân nói với chúng tôi rằng, do phía Đất Xanh Đông Nam Bộ không chuyển tiền của khách hàng cho họ nên chưa thể thực hiện như cam kết. Còn phía Đất Xanh Đông Nam Bộ lại đang đùn đẩy trách nhiệm cho chủ đầu tư. Trước tình cảnh này, khách hàng như chúng tôi càng thêm khốn khổ”, khách hàng mua đất nền ở dự án Phú Mỹ Gold City chia sẻ.
Dấu hiệu tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản?
Trao đổi về sự việc nhiều người dân bị Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân môi giới, bán đất nền không nằm trong dự án Phú Mỹ Gold City, luật sư Phạm Văn Thanh - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, hành vi này có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Luật sự Thanh phân tích: Ban đầu cần phải xem tính hợp pháp các văn bản, thông tin mà Đất Xanh Đông Nam Bộ môi giới cho khách hàng có đúng không? Bản quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Phú Mỹ Gold City có đúng pháp luật không? Từ đó để xác định tính chất của vụ việc.
Trường hợp thứ nhất, nếu Bản quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Phú Mỹ Gold City đúng quy định, thể hiện một số khu đất thuộc dự án Phú Mỹ Gold City nhưng sau đó theo chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh thì lại không có lô đất đó thì đây được coi là rủi ro chính sách, pháp lý. Vụ việc mang yếu tố tranh chấp dân sự nên sẽ giải quyết dựa trên sự thoả thuận, lợi ích của các bên tuỳ vào tính chất, hành vi.
Mặc dù vậy, trong trường hợp này, phía Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân cũng không thể chối bỏ trách nhiệm. Bởi, nhìn các mốc thời gian cho thấy, 2 Công ty này đã thu tiền, huy động vốn từ khách hàng tại dự án Phú Mỹ Gold City không đúng quy định pháp luật (chưa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, chưa được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho phép chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô; Sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai). Chính vì thế, ngoài việc đền bù thiệt hại cho khách hàng thì cả 2 đơn vị này còn phải bị xử lý của cơ quan chức năng theo Luật Kinh doanh Bất động sản.
Bên cạnh đó cũng cần phải làm rõ, phần đất bán cho khách hàng không thuộc dự án Phú Mỹ Gold City hiện nay đứng tên chủ đất là ai? Do ai quản lý? Những người này có biết sự việc, có khởi kiện Đất Xanh Đông Nam Bộ hay Sadaco Mỹ Xuân hay không?...
Trường hợp thứ 2, nếu Đất Xanh Đông Nam Bộ và Sadaco Mỹ Xuân biết rất rõ tình trạng đất đai của dự án không đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn cố tình gian dối, đưa ra thông tin không đúng sự thật để người mua tin tưởng nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của người mua, thì hành vi này có dấu hiệu tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định của Bộ Luật Hình sự 2015.
"Những thông tin người mua đưa ra sai sự thật có thể cấu thành tội lừa đảo chiến đoạt tài sản bao gồm: Đất không có Giấy chứng nhận; Đất đang có tranh chấp; Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án; hoặc đã thời hạn sử dụng đất; Đất nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất đã có kế hoạch sử dụng...", luật sư Thanh cho biết.
Được biết, sau gần 2 năm được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Phú Mỹ Gold City vẫn không hoàn thành đúng tiến độ, ngừng thi công trong suốt thời gian dài. Do đó, khách hàng liên tục tìm đến khu vực thị xã Phú Mỹ phản ứng, đòi quyền lợi từ chủ đầu tư và các bên liên quan.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ, dự án chậm tiến độ gây ra 3 hệ lụy cơ bản: Một là, hiệu quả và hiệu suất sử dụng đất rất kém; Hai là, tình trạng dự án chậm tiến độ có tác động xã hội khá mạnh; Ba là, các dự án chậm tiến độ trên diện rộng làm “thui chột” môi trường đầu tư của địa phương.
Năm 2021, tại phiên họp thứ 9 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ĐBQH Mai Văn Hải (Thanh Hóa) từng nói, một số dự án treo, một số dự án mặc dù đã có chấp thuận chủ trương đầu tư tuy nhiên việc triển khai dự án chậm, không đáp ứng yêu cầu theo thời gian quy định,… Điều này, gây lãng phí quỹ đất, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, cuộc sống của người dân.
Từ đó, ông Hải đề nghị, trong báo cáo của Chính phủ cần làm rõ trong năm 2020 hay lũy kế trong cả nước, tình trạng lãng phí do việc thực hiện các dự án về đất đai gây ra lãng phí như thế nào? Cần đưa ra số liệu cụ thể, để đánh giá đúng mức độ nghiêm trọng do dự án treo, quy hoạch treo gây ra.
Ông Hải cũng nhấn mạnh, mặc dù các địa phương, tỉnh, huyện cũng rất nhiều nỗ lực, cố gắng trong việc thanh tra, kiểm tra, rà soát để đề nghị với cấp có thẩm quyền xử lý những dự án treo. Tuy nhiên, hiệu quả chưa cao, các dự án chậm tiến độ kéo dài vẫn khó xử lý triệt để. Vì vậy, đề nghị Chính phủ cần quan tâm để có sự chỉ đạo, rà soát nhằm thực hiện cương quyết, dứt điểm đối với những dự án sử dụng đất không hiệu quả.
Bà Rịa - Vũng Tàu: Giải quyết vụ án tại Công ty Cổ phần Địa ốc Khang An
Giữa tháng 4/2022, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có văn bản giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, UBND TP. Vũng Tàu và các cơ quan liên quan nghiên cứu, đánh giá Công ty Cổ phần Địa ốc Khang An hiện nay có đủ điều kiện và có đồng ý cho Công ty này tiếp tục thực hiện dự án trung tâm thương mại và nhà ở cao cấp tại phường 11, TP. Vũng Tàu (dự án Metropolitan) hay không? Văn bàn này được ban hành dựa trên đề nghị của Ban Nội chính tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Trước đó, vào ngày 21/2/2014, Cơ quan CSĐT Bộ Công an đã khởi tố vụ án, khởi tố nhiều lãnh đạo Công ty Cổ phần Địa ốc An Khang về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Ngoài ra, một số cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP. Vũng Tàu cũng bị khởi tố về tội “Vi phạm các quy định về quản lý đất đai” liên quan đến các sai phạm tại dự án Metropolitan.
Theo cáo trạng của Viện kiểm sát, Công ty Cổ phần Địa ốc An Khang làm chủ đầu tư dự án Metropolitan. Dù chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng từ ngày 23/12/2010 đến 25/12/2013, Công ty đã ký hàng trăm hợp đồng huy động vốn trái pháp luật (thực chất là bán đất nền) với khách, thu được tổng số tiền hơn 400 tỉ đồng. Sau đó do không giao được nền đất như đã cam kết nên khách hàng đã làm đơn tố cáo, cơ quan công an vào cuộc điều tra, khởi tố vụ án, khởi tố các bị can liên quan.
Tháng 7/2018. TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án. Tuy nhiên, nhận thấy cần xác minh, bổ sung tài liệu, chứng cứ nên HĐXX tuyên trả hồ sơ điều tra, bổ sung. Đến ngày 28/9/2018, Cơ quan CSĐT Bộ Công an có Kết luận điều tra bổ sung. Năm 2020, TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm nhưng sau đó tạm hoãn đến nay vẫn chưa được đưa ra xét xử.
